Catégorie : Immobilier

Le marché du prêt immobilier n’est pas, pour le moins, très dynamique. Selon les données de la Banque de France (BDF) diffusées le 15 mai 2014, 10% des établissements bancaires français ont connu en avril dernier une baisse de demandes de crédits à l’habitat. Certes, c’est mieux qu’en mars 2014 où 24% des banques avaient déclaré une diminution du nombre de dossiers déposés. Il n’empêche, le résultat a de quoi surprendre alors que les taux des emprunts immobiliers sont au plus bas.

D’après les chiffres de l’Observatoire CSA/Crédit Logement présentés le 6 mai, le taux moyen pratiqué en avril s’est situé à 2,94%. Soit un niveau très proche du plancher record de 2,90% atteint en juin 2013. Tout le monde n’est toutefois pas logé à la même enseigne. Pour un crédit immobilier sur 15 ans, le taux moyen consenti aux 25% meilleurs dossiers s’est situé à 2,58%, contre un taux de 3,27% pour les 25% moins bons dossiers. Plus la durée d’emprunt s’allonge et plus l’écart se creuse. La différence entre les bons et les mauvais dossiers passe de 0,69 point pour les prêts sur 15 ans à 0,71 point pour ceux sur 20 ans et à 0,87 point pour ceux sur 25 ans.

Reste que la baisse actuelle de la demande de crédit immobilier n’est pas forcément synonyme d’un durcissement des conditions d’attribution pratiquées par les banques. Toujours selon l’enquête de la BDF, 100% d’entre elles assurent que leurs critères d’octroi au crédit à l’habitat « n’ont pratiquement pas changé » en avril 2014. Des taux bas, des banques pas plus sélectives : les raisons de la faible demande de crédit immobilier est à rechercher ailleurs.

Et si les Français estimaient les prix immobiliers trop hauts ? Et s’ils se détournaient de la pierre pour les placements financiers ? Pour rappel, les épargnants ont versé 11 milliards d’euros dans leur contrat d’assurance vie en mars derniers, selon les dernières données de l’Association française de l’assurance (AFA). Depuis le début de l’année, c’est quelque 33,5 milliards d’euros qui ont ainsi été déposés sur le placement préféré des Français.

Voilà donc la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous la dénomination de loi Alur, officiellement promulguée. Le texte, défendu par la ministre du Logement Cécile Duflot et qui a été amendé à la marge par le Conseil constitutionnel, a fini par être publié le 26 mars 2014 au Journal Officiel. Il était d’autant plus attendu qu’il se présente comme « ambitieux et volontaire » avec en ligne de mire la volonté d’inverser « la spirale infernale et délétère » de la hausse en France du coût du logement. Rien de moins !

De fait, à la lecture des quelques 177 articles adoptés, la loi met la barre très haut. Elle concerne toutes les parties prenantes du marché de l’immobilier, des locataires aux agences immobilières en passant par les syndics de copropriété ou les bailleurs de logements sociaux. Les propriétaires ne sont bien sûr pas oubliés. La liste des mesures est longue (limitation des pièces justificatives demandées à un locataire, standardisation du contrat de bail et de l’état des lieux, durcissement du congé pour vente ou reprise, renforcement des pénalités pour mauvais comportements…).

Deux ont fait particulièrement jaser : l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (Gul). La première disposition vise à instaurer un loyer médian pour les zones dites « tendues » (où la demande excède largement l’offre) qui ne pourra pas être dépassé de plus de 20%. La seconde se veut une garantie publique et gratuite contre les risques de loyers impayés qui, finalement, ne sera pas obligatoire.

Bref, beaucoup de changements. Mais les propriétaires peuvent se rassurer. Hormis le raccourcissement de 3 à 1 mois de la période de préavis en zones tendues et de 2 à 1 mois de la restitution des dépôts de garantie si l’état des lieux de sortie est similaire à celui d’entrée, peu de dispositions devraient entrer en vigueur cette année. L’encadrement des loyers n’est pas prévu avant fin 2014 et la Gul au 1er janvier 2016. Une réforme à petits pas.

Le marché de l’immobilier français ne se porterait pas si mal. A première vue, les chiffres très attendus de l’Insee et de Notaires de France présentés le 27 février 2014 sont en effet loin d’être catastrophiques. D’après cette étude qui fait autorité, la baisse des prix n’a pas dépassé 2% dans l’ancien l’année dernière.

En Ile-de-France, le prix des appartements ont reculé en 2013 de seulement 1,9% et ceux des maisons de 1,2%. En province, la correction se limite à 1% pour les appartements et 1,5% pour les maisons. On est donc très loin du scénario régulièrement évoqué d’un éclatement d’une « bulle immobilière ».

Contre toutes attentes, le nombre de transactions est même reparti à la hausse. Quelque 723.000 logements anciens se sont vendus en 2013, contre 704.000 en 2012. Soit une progression de 2,7% en l’espace d’un an. Qui dit mieux ?

En réalité, ces bons résultats sont en trompe l’œil. Ainsi, si le volume des ventes augmente, c’est parce que l’on part de bas. A titre de comparaison, 801.000 logements ont changé de propriétaire en 2010. Quant aux prix, là aussi, les chiffres seraient biaisés.

Les professionnels de l’immobilier sont unanimes pour dire que seuls les produits de bonne qualité se vendent aujourd’hui facilement et quasiment sans négociation. Au moindre défaut, les acquéreurs tirent les prix vers le bas. Or, les propriétaires préfèreraient ne pas finaliser la transaction plutôt que d’accorder une ristourne importante. D’où une vision faussée du marché. Selon une étude du Crédit Agricole publiée le 29 janvier 2014, les biens dans l’ancien seraient ainsi surévalués en France en moyenne de 15%.